순영업소득(NOI) 핵심 정리
What it is
순영업소득(NOI)은 보통 부동산이 자체적으로 벌어들인 유효총수익(EGI, Effective Gross Income)에서 운영비용(Operating Expenses)을 뺀 값입니다.
NOI = 총수익(임대료 + 기타영업수익) − 운영비용
Net Operating Income is the income a property generates after operating expenses are deducted from total revenue.
Why it matters
- 가치평가: Cap Rate = NOI ÷ 자산가치 → NOI가 높을수록 가치↑
- 대출지표: DSCR = NOI ÷ 연간 부채서비스
- 운영성과: 예산 vs 실적, 비용 효율·수익화 전략의 성과 측정
- 의사결정: 보유·리파이·매각 타이밍 판단의 핵심 지표
What’s in / out
- 포함(예): 임대료, 기타영업수익(주차/광고/세탁), 재산세, 보험, 공용유틸, 유지보수, 조경/청소, 관리수수료, 행정비
- 제외(예): 부채서비스(이자/원금), 법인세, 감가상각, CapEx(대규모 교체·개선), 취득·매각 비용
- ※ TI/LC 등은 보통 ‘라인 아래’(자본화/분개)로 취급. 내부 정책에 맞춰 표기.
Core Formulas
- Potential Gross Rent(PGR) = 총 잠재임대료
- Vacancy & Credit Loss = PGR × (공실/대손 %)
- Concessions = 무상임대/인센티브
- Effective Gross Income(EGI) = PGR − Vacancy − Concessions + 기타영업수익
- NOI = EGI − 운영비용(OpEx)
- NOI Margin = NOI ÷ EGI
- Cap Rate = NOI ÷ 자산가치
- DSCR = NOI ÷ 연간 부채서비스
※ 공실/대손을 기타수익에도 적용할지 여부, Concession 처리 방식은 내부 정책에 맞춰 일관되게 운영하세요.
NOI Calculator (실시간)
※ 계산식: EGI = PGR − (PGR×Vacancy%) − Concessions + Other Income · NOI = EGI − OpEx
※ 주의: 테마/보안설정에 따라 <script>가 차단되면 동작하지 않을 수 있습니다.
※ 계산기는 참고용으로만 사용해주세요.
How to Improve NOI
- 수익 측면: 임대료 재산정, 업셀(주차/광고/창고), 공실·대손 축소, 타겟팅 리스업
- 비용 측면: 세금 프로테스트, 보험 리마켓, 에너지 효율화, 벤더 재계약, 예측정비
- 구조 측면: NNN 회수 최적화, 관리수수료/공용비 배분 기준 정비
- ※ TI/LC 등은 일반적으로 NOI 아래에서 관리(자본화/상각), 내부 정책에 맞춰 공시
Dashboard Fields
- PGR, Vacancy/Concessions, Other Income → EGI
- Operating Expenses(세금/보험/유틸/유지/관리) → NOI, NOI Margin
- (선택) 자산가치, 부채서비스 → Cap Rate, DSCR
- 월별 Actual vs Budget, TTM/YoY 비교
면책 조항 (Disclaimer): 본 블로그 포스팅에 제공된 정보는 오직 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 이 내용은 법률적, 재정적, 또는 세무 관련 조언으로 간주되어서는 안 됩니다. 독자는 본인의 구체적인 상황에 대해 반드시 자격을 갖춘 변호사나 회계사 등 전문가와 상담해야 합니다.
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Shane Lee
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