부동산 개발

리드 전환율(%) = 계약 고객 수 ÷ 리드 수 × 100

리드 전환율은 관심을 성과로 바꾸는 효율 지표입니다. 응답 속도, 자격 확인, 약속 설정, 방문, 계약 등 각 단계를 관리해 광고비와 시간을 실제 계약으로 연결시킵니다.

저희는 브로커 팁·토지주 제안·RFP 등으로 들어온 리드)를 선별하고, 예비 타당성·설계 테스트핏·자금 스택 정렬을 거쳐 LOI→PSA→착공으로 연결합니다. 리드 전환율은 이 퍼널 전체의 효율을 보여 주는 지표로, 전환율이 높을수록 검증·의사결정·협상·퍼밋이 매끄럽다는 뜻입니다.

Conversion (%) = # of PSAs Executed ÷ # of Site Leads × 100 (cohort-based by lead month)

How We Lift Conversion
5‑Minute Rule: 인입 즉시 자동 문자·콜 라우팅, NDA & Data Room 즉시 오픈
Feasibility One‑Pager (1–2일): 조닝·유틸·플러드·세트백·접근성 핵심 체크리스트
Test‑fit + Early Pro forma: LOI 품질과 협상력 상승
Pre‑App Meeting: 퍼밋 리스크 사전 식별·완화
Capital Stack Early: Senior/Mezz/Equity term sheet 타임라인 정렬
Weekly Deal Comms: 리스팅 브로커/토지주 주간 업데이트 & deal‑killer 즉시 통보

DOM은 매물이 시장에 나온 날(리스트)부터 계약 체결(under contract/option)까지 걸린 일수입니다.

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임대 선점률(Pre‑leasing %)은 준공(또는 CO/사용승인) 이전에 **임대차 계약이 체결된 면적(NRSF/GLA)**이 전체 임대 가능 면적에서 차지하는 비율입니다.

Why it matters
금융 요건: 일부 건설 대출/리파이낸싱의 선임대율 커버넌트 충족
리스크 축소: 준공 시 공실 리스크 완화, 현금흐름 가시성 ↑
가치 극대화: 앵커/키 테넌트 선점 → 임대료·캡레이트·출구가치에 긍정적
속도·예측 가능성: 임대 속도(Leasing Velocity)와 개장/오픈 일정의 신뢰도 상승

How to Lift Pre‑leasing
Merchandising Plan: 앵커→코어→인라인 순차 유치 전략 및 코텐시 매핑
패키지 제안: 테스트핏+스태킹 플랜+TI/LC/Free Rent를 한 번에 제시
브로커 네트워크: 서브마켓 톱 브로커 주간 터치+CoStar/LoopNet 타깃 캠페인
프리‑앱 미팅: 용도/주차/간판 규정 사전 합의로 불확실성 제거
유닛 유연성: Demising 플랜(분할/통합) 준비해 테넌트 핏 확장
조기 사인/브랜딩: 현장 펜스랩·파사드 Coming Soon 사이니지, 티저 PR
인센티브 최적화: TI/LC/Free Rent를 기간·규모·앵커 효과에 맞춰 차등
딜 킬러 조기 제거: Use 제한, 배기/그리스트랩, 전력/급배수 등 기술 이슈 선제 해결

Example Numbers
Total GLA: 120,000 SF
Executed: 36,000 SF (30%)
LOI: 32,000 SF × 0.7 = 22,400 SF
Pipeline(가중): (36,000 + 22,400) ÷ 120,000 = 48.7%
WA Base Rent (Executed): $28.40/SF
Leasing Velocity(최근 90일): 3,600 SF/월

Vacancy Rate, 공실률은 임대 가능 총 면적(GLA/NRSF) 대비 현재 비어 있는 면적의 비율입니다.

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순영업소득(NOI)은 보통 부동산이 자체적으로 벌어들인 유효총수익(EGI, Effective Gross Income)에서 운영비용(Operating Expenses)을 뺀 값입니다.

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캡 레이트(Cap Rate)는 자산이 창출하는 연간 NOI를 매매가격으로 나눈 수익률로 순영업소득(NOI)과 직접적으로 연결되는 매우 중요한 개념입니다. 한마디 정의하면, 캡 레이트(Cap Rate)는 부동산의 순수익률을 나타내는 지표인데요 대출 없이 100% 현금으로 부동산을 구매했다고 가정했을 때, 그 부동산의 순영업소득(NOI)을 통해 얻게 될 연간 투자 수익률을 의미하 ‘자본환원율’이라고도 부릅니다.

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예산 편차란 계획한 예산과 실제로 지출한 비용의 차이를 백분율로 나타낸 것입니다. 이 지표를 통해 프로젝트나 사업 운영이 예산 계획에 맞춰 잘 진행되고 있는지, 아니면 예산을 초과했거나 절약했는지를 한눈에 파악할 수 있습니다.

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공정(일정) 편차(%)는 (실제기간 − 계획기간) ÷ 계획기간으로 계산하며, 계획 대비 지연(+)·단축(−)의 비율을 뜻합니다.

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변경오더 비율은 변경오더 건수를 전체 시공 항목(라인아이템) 수로 나눈 값입니다.

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KPI가 나빠지면 어떤 액션을 취할지 미리 정하기

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