KPI 악화 시 액션 플레이북
원인 규명 → 해결 실행 → 모니터링까지 한 번에. (임계값은 예시이니 팀 정책에 맞게 조정하세요.)
공통 즉시 조치
체크리스트- 데이터 확인: 기준일·정의(Physical/Availability 등)·분모/분자·라인 아래 항목 재검증
- 원인 스냅샷: 최근 30/60/90일 이벤트 타임라인(입·퇴거, 공사, CAM, 세금/보험 등)
- DRI 지정: KPI별 1명 책임자 + 주간 리포트 SLA
- 타겟 합의: 내부 목표·가드레일(예: 공실 ≤8%, NOI YoY +5%) 재확인
- 모니터링: 주간 대시보드 + 경보 트리거(5%/10%)
공실률(Availability 포함)
트리거: ≥12% 심각- 머천다이징 리셋: 앵커 우선 → 인라인 채우기
- Demising/통합: 수요 면적대 맞춤 분할/통합 + 테스트핏 배포
- 가격/조건: 오버렌트 구간 인하, TI/LC/Free Rent 등급별
- 브로커 파이프라인: 톱 브로커 주간 터치 + CoStar/LoopNet 캠페인
- 딜 킬러 제거: 전력/배기/용도 제한 등 기술장벽 선제 해결
NOI 악화
트리거: 마진 2pp↓ or 예산 대비 −5%↓- 수익: L2L 축소, 무상임대 회수, 부수수익(주차/광고/창고) 신설
- 비용: 세금 프로테스트, 보험 리마켓, 에너지 절감, 벤더 재견적
- NNN 회수: 정산 누락/분류 오류 점검
- 월별 리듬: Actual vs Budget 원인코드 태깅 → 다음 분기 예산 반영
시장 Cap Rate 상승
트리거: 서브마켓 +25–50bp- NOI 방어: 위 NOI 액션 즉시 시행(가치 = NOI ÷ Cap)
- 출구 타이밍: 안정화 후 매각/부분 매각/재융자 시점 재조정
- 딜 구조화: 신용·잔존기간 확장으로 리스크 프리미엄 축소
예산 편차(%) 악화
트리거: 월간 +10% 이상- 스파이크 품목 분리: 세금/보험/전기 등 주기성 캘린더링
- 벤더 재입찰: 상위 20% 비용 항목 집중·재협상
- 분류 정합성: CapEx vs OpEx 구분·일회성 조정 공시
- 승인 통제: PO 상한·이중승인·사전검토 도입
공정(일정) 편차 지연
트리거: +5% 주의 / +10% 지연- 크리티컬 패스 리시퀀싱: 병행작업·야간/주말 시프트
- 병목 제거: 검사 일정 선확정, 대체 자재 승인으로 리드타임 단축
- 변경관리: VO/설계변경 동결 윈도우, 긴급 CO 주간 승인
변경오더 비율 상승
트리거: ≥10% 높음- 원인별 매트릭스: 설계/현장/발주/규제/고객요청 분류
- 사전검토 강화: IFC 전 단계 디테일 리뷰, RFI SLA 48h
- 계약 명확화: CO 트리거·단가표·범위 정의, 얼라이언스 벤더 확대
커뮤니케이션 & 리포트
투자자/임차인/대출사 브리프 예시 (클릭)
- “머천다이징·가격·인센티브를 즉시 조정하고, 기술 장벽을 제거해 리스업 속도를 높이겠습니다.”
- “We’re resetting merchandising and pricing, adding targeted broker incentives, and removing technical barriers to accelerate lease-up.”
- “세금·보험 급증이 원인이라 항소/리마켓을 진행 중이며, 월 내 개선안을 보고드리겠습니다.”
- “Schedule variance is tied to inspection lead times; we’ve secured parallel crews and locked inspection windows.”
Favorable
Attention
Critical
실행 템플릿
- 문제 요약: KPI, 기준일, 목표대비 편차
- Root Cause 3가지: 데이터·프로세스·시장
- Action 30/60/90: 담당자·예산·기대효과
- 리스크/의존성: 대체안/의존 관계
- 다음 보고일: 날짜/형식(Snapshot or Deep-dive)
Shane Lee
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