부동산 개발

리드 전환율(%) = 계약 고객 수 ÷ 리드 수 × 100

리드 전환율은 관심을 성과로 바꾸는 효율 지표입니다. 응답 속도, 자격 확인, 약속 설정, 방문, 계약 등 각 단계를 관리해 광고비와 시간을 실제 계약으로 연결시킵니다.

저희는 브로커 팁·토지주 제안·RFP 등으로 들어온 리드)를 선별하고, 예비 타당성·설계 테스트핏·자금 스택 정렬을 거쳐 LOI→PSA→착공으로 연결합니다. 리드 전환율은 이 퍼널 전체의 효율을 보여 주는 지표로, 전환율이 높을수록 검증·의사결정·협상·퍼밋이 매끄럽다는 뜻입니다.

Conversion (%) = # of PSAs Executed ÷ # of Site Leads × 100 (cohort-based by lead month)

How We Lift Conversion
5‑Minute Rule: 인입 즉시 자동 문자·콜 라우팅, NDA & Data Room 즉시 오픈
Feasibility One‑Pager (1–2일): 조닝·유틸·플러드·세트백·접근성 핵심 체크리스트
Test‑fit + Early Pro forma: LOI 품질과 협상력 상승
Pre‑App Meeting: 퍼밋 리스크 사전 식별·완화
Capital Stack Early: Senior/Mezz/Equity term sheet 타임라인 정렬
Weekly Deal Comms: 리스팅 브로커/토지주 주간 업데이트 & deal‑killer 즉시 통보

DOM(Days on Market)은 매물 등록일(List Date)부터 계약 체결일(Executed Date/Contract Date)까지 소요된 일수입니다.

Why it matters
판매/임대 속도의 체감 성능을 보여주는 핵심 KPI
가격·프리젠테이션·마케팅의 적정성을 검증
예산·현금흐름 예측(보유비/공실비용 최소화)
시장 대비 포지셔닝(컴프와의 비교) 근거 확보


Core Formula
Listing‑level DOM:
DOM = Contract Date − List Date (계약 체결 시)
Active DOM = TODAY() − List Date (아직 미계약 시 참조용)

Portfolio Averages:
Median DOM (30/60/90d): 최근 기간 내 계약된 매물의 중앙값 권장(평균보다 이상치 영향 적음)
Cohort View(코호트): *‘해당 월에 등록된 매물’*을 묶어 그 코호트가 계약되기까지 걸린 일수를 추적(리드타임 보정 필요).

상태값: Active / Under Contract / Closed / Withdrawn / Canceled
마케팅 변수: 사진/3D/플로어플랜, 오픈하우스, 가격조정 횟수, 브로커 블라스트 여부

Targets
컴프 25–50퍼센타일을 기준으로 내부 타깃 DOM을 설정
세그먼트별 목표 분리(타입·가격대·권역별)
런칭 후 14/28일 체크포인트: 쇼잉/문의/오퍼 지표 기준으로 액션(아래 참조)

How to Reduce DOM
정확한 초기 가격: 컴프·흡수율·경쟁 매물 대비 포지셔닝
런칭 품질: 프로 사진·트와일라이트 컷·플로어플랜·3D 투어·카피 최적화
마케팅 속도: 인입 즉시 응답(5분), 대체 매물/유사 옵션 동시 제시
오픈하우스 & 브로커 아웃리치: 스케줄 고정 + 역프로스펙팅
피드백 루프: 쇼잉 피드백 주간 리뷰 → 사진/카피/가격 즉시 조정
인센티브: 셀러 컨세션/Buy‑down(주거), Free Rent/TI(상가) 전략적 사용
블로커 제거: 수리·시스템 이슈 선제 해결, 딜 문서/공시 자료 사전 준비(상가: Zoning/Use 확인 포함)

14/28‑Day Rule(예시): 14일 내 쇼잉 부족·오퍼 0건이면 2–3% 가격 리프레시 또는 프리젠테이션 업그레이드. 28일에도 개선 없음 → 재포지셔닝.

임대 선점률(Pre‑leasing %)은 준공(또는 CO/사용승인) 이전에 **임대차 계약이 체결된 면적(NRSF/GLA)**이 전체 임대 가능 면적에서 차지하는 비율입니다.

Why it matters
금융 요건: 일부 건설 대출/리파이낸싱의 선임대율 커버넌트 충족
리스크 축소: 준공 시 공실 리스크 완화, 현금흐름 가시성 ↑
가치 극대화: 앵커/키 테넌트 선점 → 임대료·캡레이트·출구가치에 긍정적
속도·예측 가능성: 임대 속도(Leasing Velocity)와 개장/오픈 일정의 신뢰도 상승

How to Lift Pre‑leasing
Merchandising Plan: 앵커→코어→인라인 순차 유치 전략 및 코텐시 매핑
패키지 제안: 테스트핏+스태킹 플랜+TI/LC/Free Rent를 한 번에 제시
브로커 네트워크: 서브마켓 톱 브로커 주간 터치+CoStar/LoopNet 타깃 캠페인
프리‑앱 미팅: 용도/주차/간판 규정 사전 합의로 불확실성 제거
유닛 유연성: Demising 플랜(분할/통합) 준비해 테넌트 핏 확장
조기 사인/브랜딩: 현장 펜스랩·파사드 Coming Soon 사이니지, 티저 PR
인센티브 최적화: TI/LC/Free Rent를 기간·규모·앵커 효과에 맞춰 차등
딜 킬러 조기 제거: Use 제한, 배기/그리스트랩, 전력/급배수 등 기술 이슈 선제 해결

Example Numbers
Total GLA: 120,000 SF
Executed: 36,000 SF (30%)
LOI: 32,000 SF × 0.7 = 22,400 SF
Pipeline(가중): (36,000 + 22,400) ÷ 120,000 = 48.7%
WA Base Rent (Executed): $28.40/SF
Leasing Velocity(최근 90일): 3,600 SF/월

공실률 = 공실 면적 ÷ 총 임대 면적

순영업소득( NOI ) = 총수익 – 운영비용

캡 레이트 (Cap Rate) = NOI ÷ 매매가격

(실제비용 – 예산) ÷ 예산

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(실제기간 – 계획기간) ÷ 계획기간

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변경오더 건수 ÷ 전체 시공 항목

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KPI가 나빠지면 어떤 액션을 취할지 미리 정하기

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